相信很多人在租房或是長(zhǎng)租公寓的時(shí)候都遇到租金價(jià)格高低的問(wèn)題，有時(shí)看到心儀的房?jī)r(jià)格有超出了自己預(yù)算好多，而被迫不得不放棄，暗自埋怨價(jià)格這么高！租金是影響出租率的核心因素之一。

租金定高了吧，萬(wàn)一遲遲租不出去，拖長(zhǎng)空置期，定低了吧，可能會(huì)讓自己利益受損。所以，定價(jià)在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中是非常重要的一環(huán)。

那長(zhǎng)租公寓該如何定價(jià)?長(zhǎng)租公寓的租金受到哪些指標(biāo)影響? 下面由業(yè)內(nèi)9年資深人士星吧客創(chuàng)始人宋培臣，幫大家總結(jié)解析下面的內(nèi)容。

星吧客公寓創(chuàng)始人兼CEO宋培臣

一、長(zhǎng)租公寓定價(jià)；適合采用市場(chǎng)對(duì)照法

　　早期，很多商品的定價(jià)策略就是在商品成本的基礎(chǔ)上加一些利潤(rùn)空間，但這是基于商家立場(chǎng)的成本定價(jià)法。但客戶卻并一定會(huì)買(mǎi)單。

某標(biāo)桿房企在深圳坂田拿了一個(gè)項(xiàng)目，拿房成本比較高，項(xiàng)目租金平均水平要去到4000多才不至于有太大虧損。為了提高租金，該項(xiàng)目將目標(biāo)客群鎖定在了承租力較高的高端白領(lǐng)，并且每間房揉了10多萬(wàn)去做豪華精裝。

可是項(xiàng)目推出后，市場(chǎng)反響平淡，租戶并不買(mǎi)賬，出租率一直上不去。最后只好把租金下調(diào)到3000多。

這個(gè)項(xiàng)目采用的就是典型的成本定價(jià)法，我產(chǎn)品好，投入成本高，理應(yīng)租金高。他們忽略了這個(gè)片區(qū)付得起4000元月租的客戶只有4%左右，更多客戶是沒(méi)有這個(gè)承租能力的。

所以，對(duì)于這種剛需類的大額消費(fèi)，采用成本定價(jià)法是風(fēng)險(xiǎn)很高的事情。上面這個(gè)項(xiàng)目中，區(qū)域市場(chǎng)的平均租金只有3000多，他們希望能租到4000多，那就意味著你的定價(jià)觸碰到了區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格天花板，如果項(xiàng)目不是非常獨(dú)一無(wú)二，空置率就會(huì)相當(dāng)高。

星吧客公寓宋培臣表示：“在測(cè)算長(zhǎng)租公寓的價(jià)格前，一定要明確一個(gè)前提，那就是市場(chǎng)外部對(duì)價(jià)格的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于項(xiàng)目本身。不管你的項(xiàng)目做得再豪華，服務(wù)再好，對(duì)價(jià)格的影響比重只占百分之二十幾，而外部的因素占了百分之七十多。舉個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，一個(gè)項(xiàng)目在地鐵口，不管產(chǎn)品做得如何，他的價(jià)格就能比非地鐵口的房子高出20~30%左右?！?/p>

二、影響定價(jià)的幾個(gè)指標(biāo)

　　一般而言，長(zhǎng)租公寓在定價(jià)過(guò)程中會(huì)考慮到4個(gè)方面的影響因素，分別是地段、交通、競(jìng)爭(zhēng)情況、項(xiàng)目本身的情況。下面分別來(lái)說(shuō)。

1、外部影響因素；

　　對(duì)于租客而言，影響價(jià)格的最重要的幾個(gè)外部因素包括地鐵、地段、商業(yè)配套。?有房企統(tǒng)計(jì)過(guò)，對(duì)于長(zhǎng)租公寓價(jià)格影響，地鐵是排第一位，位于地鐵口的項(xiàng)目，可以比周邊項(xiàng)目溢價(jià)30%左右。而項(xiàng)目與核心板塊的距離，可能會(huì)決定了租戶出行的時(shí)間成本，因此也會(huì)有較大影響。

2、競(jìng)爭(zhēng)情況；

　　當(dāng)然，競(jìng)爭(zhēng)情況也是必須要摸查清楚的，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上應(yīng)用最廣泛的也就是市場(chǎng)比較法。星吧客公寓創(chuàng)始人宋培臣談到在制定租金一般參考以下3個(gè)維度：

(1)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)商品房的租金總價(jià);

(2)商品房小區(qū)的坪效，假如小區(qū)40平米的租金是4000元，坪效就是100，那么你的公寓做出來(lái)30平，只要租金不超過(guò)4000元，就會(huì)有客戶;

(3)租房的客戶從哪里來(lái)?他們的他們的收入范圍是多少?從而測(cè)試出租金，因?yàn)橐话阕饨鹪诳蛻舻脑戮杖胫姓急?040%左右，如果你的目標(biāo)租戶月入1萬(wàn)左右，那月租在30004000是相對(duì)合理的。有些高收入的白領(lǐng)，租金支出可甚至可以達(dá)50%。

宋培臣繼續(xù)聊到：“從室內(nèi)影響因素來(lái)看，主要包括了層高、采光通風(fēng)、陽(yáng)臺(tái)、裝修、家具配置幾個(gè)要素。?由于價(jià)格一般在拿項(xiàng)目之前就要測(cè)算出來(lái)，所以以上的指標(biāo)都要充分參考到?！?/p>

三、室內(nèi)影響因素

1、價(jià)格體系扁平化

和住宅不一樣，長(zhǎng)租公寓的價(jià)格體系不需要根據(jù)朝向、樓層、格局去定一個(gè)科學(xué)的價(jià)格體系。設(shè)計(jì)一個(gè)扁平化的價(jià)格，保證你的每套房都沒(méi)有超過(guò)你租客的支付范圍，那這個(gè)體系就是合理的體系。

因?yàn)楸阋说姆孔涌偸亲钊菀壮鲎獬鋈サ模F的房子比較難租出去，如果拉開(kāi)太大差距，最后貴的房子就會(huì)變成瓶頸。一般來(lái)說(shuō)，同樣的面積，一個(gè)有廚房，一個(gè)沒(méi)有廚房，差距最多不超過(guò)200元。

2、什么時(shí)候適合漲價(jià)?

如果你的公寓長(zhǎng)期處于滿足的狀態(tài)，那說(shuō)明市場(chǎng)可以接受你的價(jià)格。那么，從你第一套到期的房源開(kāi)始，你就可以嘗試漲價(jià)。

可以利用空置房來(lái)試探價(jià)格，比如月租從2800漲價(jià)到3000，很快租掉了，那下一套可以嘗試再提高一點(diǎn)點(diǎn)，但如果提高到3500以后，有很多人來(lái)看房，但一直租不掉，說(shuō)明這個(gè)價(jià)格要做出調(diào)整。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與傳統(tǒng)住宅不同，一定要隨時(shí)跟根據(jù)市場(chǎng)的反饋來(lái)調(diào)整價(jià)格，最好可以找到適用的試探市場(chǎng)的方法，從而做到既能降低空置率，也能提高公寓盈利。

3、神奇的尾數(shù)定價(jià)，激發(fā)客戶購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)

還有很多人去購(gòu)物或者租房的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，很多商品價(jià)格的尾數(shù)都是9。比如自如公寓北京某項(xiàng)目的定價(jià)也是清一色的以9結(jié)尾：4299元/月、51995399元/月。

此處宋培臣肯定的說(shuō)道：“相信大家應(yīng)該都有這樣的錯(cuò)覺(jué)：99元雖然比100元只少了1塊錢(qián)，但潛意識(shí)就會(huì)覺(jué)得99元比100元便宜很多。比如一件定價(jià)19.9元的商品，別人問(wèn)你多少錢(qián)，你不會(huì)說(shuō)20元，而是會(huì)說(shuō)10多塊，因?yàn)榇蟛糠秩藢?9.9歸為10元區(qū)間，而非20元區(qū)間?！?/p>

這種定價(jià)法除了給人一種便宜感以外，還讓客戶覺(jué)得商家定價(jià)計(jì)算非常精確仔細(xì)，以便使價(jià)格盡可能低貼近成本，從而覺(jué)得價(jià)格非常接地氣。甚至還能給客戶一種打折的聯(lián)想，從而產(chǎn)生很劃算，趕緊買(mǎi)的心理效應(yīng)。