在政策利好以及企業(yè)的積極參與下，租賃地產(chǎn)行業(yè)獲得了巨大的發(fā)展。以個人出租為主的住房租賃市場開始新增政府、專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等供應(yīng)主體。萬科、龍湖、招商蛇口、旭輝等房企紛紛涉足，大家都將租賃地產(chǎn)行業(yè)作為自己轉(zhuǎn)型的主要方向之一。正由“重資粗放型”的地產(chǎn)開發(fā)模式向“輕資精細(xì)化”的服務(wù)模式轉(zhuǎn)變的景瑞控股也強(qiáng)勢進(jìn)入，創(chuàng)立景瑞控股公寓平臺——悅樘，希望借此獲得更為廣闊的發(fā)展空間。這個決策背后有著怎樣的思考邏輯?實際運營效果又如何?我們一探究竟。

聚焦一二線城市 構(gòu)筑城市愉悅新地標(biāo)

自1993年誕生，景瑞控股已經(jīng)聯(lián)袂開發(fā)了17個城市、60個盤，并于2013年在香港主板上市。截止目前，景瑞悅樘公寓平臺已經(jīng)全面覆蓋4個城市。景瑞控股聯(lián)席主席兼總裁閆浩曾公開表示，“景瑞現(xiàn)在這個規(guī)模，沒有必要去和其他房企拼規(guī)模，拼周轉(zhuǎn)，而且在2018年這種去杠桿、資金收緊和行業(yè)調(diào)控時去沖規(guī)模，這很有可能會帶給企業(yè)災(zāi)難性的后果?！?/p>

基于這樣的考量，景瑞控股在企業(yè)定位上做了調(diào)整，從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椤百Y產(chǎn)管理者”，做最懂建筑和生活的資產(chǎn)管理引領(lǐng)者，并希望成為中國的鐵獅門(美國的標(biāo)桿企業(yè)，管理規(guī)模近千億美元的資產(chǎn))。

換言之，未來景瑞控股將全方位轉(zhuǎn)型成以前端基金募資、中后端地產(chǎn)開發(fā)特別是定制開發(fā)、地產(chǎn)持有、運營以及服務(wù)的全生命周期的相關(guān)多元化企業(yè)，相當(dāng)于在投資端(投資收益)、開發(fā)端(開發(fā)收益)、運營服務(wù)端(運營收益)形成多元的收入模式，并通過前期投資端溢價、產(chǎn)品設(shè)計(改造)增值、運營服務(wù)增值、資產(chǎn)自身增值四大維度進(jìn)行資產(chǎn)增值。相較于其他房地產(chǎn)開發(fā)商重新提出的“城市運營商、服務(wù)商”等定位將涵蓋更多的內(nèi)容。

在發(fā)展戰(zhàn)略上，景瑞控股也形成景瑞地產(chǎn)、公寓平臺、辦公平臺、優(yōu)鉞資產(chǎn)、合福資本五大板塊協(xié)同發(fā)展的模式，在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時，也注重公寓和辦公業(yè)態(tài)的發(fā)展。就此，景瑞控股積極獻(xiàn)身于上海、北京、深圳等一線及1.5線城市的更新，致力于公寓和一線商務(wù)辦公樓產(chǎn)品的開發(fā)、持有和租賃運營管理。且基于自身規(guī)模體量，以及收益率穩(wěn)定性的考量，更多聚焦于位于城市核心地段的二手破舊項目，在收購之后對之進(jìn)行全面改造，讓其重新煥發(fā)活力，成為城市愉悅的新地標(biāo)。

蘇州悅樘項目效果圖

懂愛更懂家 打造在拼搏路上的理想之家

在構(gòu)建城市愉悅新地標(biāo)的過程中，景瑞控股實際上也在點燃消費者的希望之光，為其打造在拼搏路上的理想之家。最懂建筑和生活的悅樘提倡讓住宅回歸居住本質(zhì)，已經(jīng)構(gòu)建了完整產(chǎn)品體系——面對職場新人，悅樘推出了悅樘薄荷社區(qū);悅樘香草社區(qū)是為城市白領(lǐng)人群精心準(zhǔn)備的;而對于精英人群，悅樘則研發(fā)了悅樘玲瓏服務(wù)式公寓，以用戶之心全情投入，為職場新人、城市白領(lǐng)以及精英人群創(chuàng)造品質(zhì)、溫馨、多元、生長的生活空間，并以定制化社群活動讓租客暢享圈層社交生活，優(yōu)化其體驗。

據(jù)公開資料顯示，截止目前，悅樘已經(jīng)在北京、上海、杭州、蘇州成功布局12個項目，且都位于這些城市的核心商圈，讓居住在其中的租客盡享城市核心商業(yè)與交通便利。未來，悅樘仍將繼續(xù)以“2+2+X戰(zhàn)略”強(qiáng)勢深耕一線四大核心城市，布局強(qiáng)二線城市，并計劃在3年內(nèi)做到3萬間，有效盤活存量市場。

構(gòu)建完整資產(chǎn)管理鏈條 有效盤活存量資產(chǎn)

通過高效的運營，景瑞控股為悅樘進(jìn)行了有效的賦能，獲得了良好的品牌溢價。比如北京三全公寓項目，2017年年初，基于對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)的高度敏感性，景瑞控股在北京燕莎國貿(mào)商圈收購三全公寓，并于今年年初獲得深交所評審?fù)ㄟ^，正式發(fā)行7.2億資產(chǎn)支持專項計劃，成為北京地區(qū)首單長租公寓CMBS產(chǎn)品。

這背后是景瑞控股對于所選項目的嚴(yán)格把關(guān)。在戰(zhàn)略調(diào)整之后，景瑞控股在拿地上秉持著“寧可不拿，也不能拿錯”的準(zhǔn)則，充分考慮政府限價，不會樂觀預(yù)測，而是保守的以最多上漲10%為未來預(yù)期上限進(jìn)行地價倒算。在長租公寓模塊則依據(jù)所處的地段和附近配套對項目進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的篩選，并整體要求項目改造后運營的凈租金回報率要達(dá)到4.5%以上。這樣收益和安全性會更好。據(jù)透露，其公寓項目的平均出租率都在85%以上，最優(yōu)質(zhì)的項目可以達(dá)到95%以上。這對于激活存量市場而言，正成為極其有效的方式。

對于未來的發(fā)展，景瑞控股方面直接表示，將繼續(xù)發(fā)揮綜合性平臺的優(yōu)勢，以資產(chǎn)證券化的方式持續(xù)增持上海、北京、深圳等一線及1.5線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在享受物業(yè)增值的同時，推進(jìn)公司從“重資粗放式”的地產(chǎn)開發(fā)模式向“輕資精細(xì)化”的服務(wù)模式轉(zhuǎn)變，順利實現(xiàn)變道超車。