(邁點(diǎn)網(wǎng)訊 邱娟)12月1日，招商創(chuàng)融招商蛇口長租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批，成為全國首單儲(chǔ)架式長租公寓CMBS。這是繼新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、中聯(lián)前海開源保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批后，第三支關(guān)于住房租賃市場的金融產(chǎn)品獲批。在國家“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”的政策引導(dǎo)下，公寓類金融產(chǎn)品正不斷豐富，那么僅開業(yè)3家的新派憑什么能成為第一個(gè)權(quán)益型公寓類REITs?它背后的資本邏輯是什么?就此，邁點(diǎn)網(wǎng)記者采訪了新派公寓CEO王戈宏。

新派公寓CEO王戈宏

深陷規(guī)模陷阱 公寓難覓健康擴(kuò)張模式?

作為一個(gè)低坪效的項(xiàng)目，公寓的發(fā)展一直在規(guī)模和盈利之間游離。對(duì)此，新派公寓CEO王戈宏有著清醒的認(rèn)識(shí)。他直接以財(cái)務(wù)測算公式(70%+12%+12%+6%=0)表示集中式公寓盈利的臨界點(diǎn)。換言之，必須將拿房成本控制在營業(yè)收入的70%以內(nèi)，且折舊需要控制在12%以內(nèi)，運(yùn)營成本占比小于10%~12%，再減去6%的稅費(fèi)，營收才有可能>0。

“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的悖論正如一個(gè)緊箍咒般戴在每個(gè)公寓品牌運(yùn)營商的頭上，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率更是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的盈利臨界點(diǎn)。就此，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇通過戰(zhàn)略性虧損換取規(guī)模，最終達(dá)到邊際成本的降低，而互聯(lián)網(wǎng)則是將公寓作為流量入口，售賣增值服務(wù)。不同于前兩者，屬于創(chuàng)業(yè)一派的王戈宏則希望在公寓行業(yè)引入REITs模式，利用“品牌+金融”的方式深度鏈接資產(chǎn)與投資人，構(gòu)建資產(chǎn)管理的閉環(huán)。

先聲奪人新派搶先構(gòu)建資產(chǎn)管理閉環(huán)

2013年，作為新派公寓創(chuàng)始人，王戈宏聯(lián)合賽富基金發(fā)起了賽富不動(dòng)產(chǎn)基金，用私募REITs的方式收購了CBD森德大廈，改造為新派公寓北京CBD旗艦店。在其他公寓品牌熱衷于跑馬圈地之際，王戈宏則用4年時(shí)間潛心打磨產(chǎn)品。據(jù)王戈宏透露，目前CBD的住宅資產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)上漲到8萬/每平米以上，比當(dāng)初收購價(jià)漲了近4倍。這期間不斷有投資人想出資購買，但是基于想做成中國公寓REITs的初心，王戈宏并沒有售賣，而是等待時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

10月11日，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃終于在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年。就此，新派公寓成功構(gòu)建了公寓行業(yè)的首個(gè)資產(chǎn)價(jià)值管理閉環(huán)。

對(duì)此，王戈宏對(duì)邁點(diǎn)記者表示，新派公寓這次能在深交所快速成功批準(zhǔn)及發(fā)行全國首單住房租賃公寓類REITs，且未依賴于主體信用就獲得AAA評(píng)級(jí)，主要是有兩方面原因，首先是國家政策的支持;其次是新派公寓在核心城市的核心地段擁有整棟資產(chǎn)，且經(jīng)過三年的運(yùn)營，整體經(jīng)營業(yè)績良好，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、租金坪效有效增長以及資產(chǎn)明顯增值。據(jù)其透露，目前新派公寓的滿租率穩(wěn)定在98%以上。而這背后是對(duì)于產(chǎn)品的潛心經(jīng)營和客戶優(yōu)化。

依托品牌運(yùn)營持續(xù)提升資產(chǎn)溢價(jià)

資產(chǎn)管理的核心是品牌的運(yùn)營，如何打造一個(gè)消費(fèi)者熱衷的品牌，提升消費(fèi)者的粘性和產(chǎn)品的溢價(jià)能力。對(duì)此，王戈宏分析道，長租公寓未來其實(shí)是居住消費(fèi)品，而新派公寓想做的則是打造一個(gè)青年的居住空間，以及一套資產(chǎn)增值系統(tǒng)。而這正是本次REITs發(fā)行的真正的核心價(jià)值。

在王戈宏看來，要打造一個(gè)居住消費(fèi)品牌，那就需要掌握品牌定價(jià)權(quán)，并打造獨(dú)特的產(chǎn)品體驗(yàn)，而不是現(xiàn)在很多公寓品牌所追求的硬件和軟件。就此，王戈宏補(bǔ)充道，新派公寓一直致力于都市青年新型居住空間的研發(fā)，對(duì)消費(fèi)者的需求做精細(xì)化研究，有多達(dá)30多項(xiàng)的細(xì)節(jié)，形成了租戶很好的粘性。“不僅解決租戶的痛點(diǎn)，更要做出驚艷的‘癢點(diǎn)’，這是保障出租率與產(chǎn)品溢價(jià)的核心?！本痛?，新派就為消費(fèi)者創(chuàng)造了價(jià)值，同時(shí)也為品牌獲得了定價(jià)權(quán)。相較于周邊租房市場，新派公寓可以高出50%以上。

依賴于核心的地理位置，高評(píng)估的品牌價(jià)值以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流，新派公寓通過把重資產(chǎn)做資產(chǎn)證券化，輕資產(chǎn)進(jìn)行品牌管理，構(gòu)建了資產(chǎn)管理閉環(huán)，打造了公寓行業(yè)的盈利新模式。這為中國開發(fā)商今后持有運(yùn)營物業(yè)及通過資產(chǎn)證券化退出提供了很好的范本。

談及未來，王戈宏表示將在10個(gè)城市開出1015個(gè)旗艦艦，向資產(chǎn)方展示新派公寓做價(jià)值的能力，然后用品牌輸出輕資產(chǎn)方式快速復(fù)制，同時(shí)與資產(chǎn)合作，將類REITs模式復(fù)制擴(kuò)張，形成優(yōu)良資產(chǎn)包，等待真REITs的綠燈，力爭成為中國版的EQR或者AVB。